图：边疆二手室庐贩卖价钱指数走势 2021年以来，中国房地产市场连续调剂，但2024岁终至2025年终的数据表现市场已现企稳迹象，国度统计局宣布的70个年夜中都会、尤其是一线都会的二手室庐贩卖价钱指数同比跌幅连续收窄。这一趋向反应出政策托底促使市场信念有所修复，但地区分化加剧、临时危险犹存。 客岁9月26日，中心政治局集会定调“要增进房地产市场止跌回稳”，开释了比年来最强的“稳地产”旌旗灯号。以后政策以“稳预期、防危险”为中心，经由过程货泉宽松与构造性东西左右开弓。2024年央行降息、降准及重启PSL（典质弥补存款），首套房贷利率降至3.1%以下。同时，刊行专项债收购存量地皮、城中村改革货泉化安顿、“白名单”名目融资支撑等政策，既缓解房企活动性压力，又推进去库存过程。 在需要层面，新增购房需要趋弱。2024年，中国老龄化生齿达3亿，年青一代对完婚、生养以及购房的志愿率都有所降落。天下城镇化率达67%，城镇生齿流入的能源降落，局部三四线都会乃至面对生齿外流的压力。因而，城镇房地产库存去化周期延伸。别的，住民欠债率也年年攀升，现在各年夜都会的房贷总额远远高于外地住民的可安排收入，在50个样本都会中最高的是杭州，住民欠债率高达327%，最低的东莞，也曾经到达138%，房企债权危险向住民端传导的迹象明显。 为评价差别都会面对的房地产潜伏危险程度，咱们从房价跟需要两个层面，拔取年化租售比、房钱收入比、房价收入比、购房生齿增速、购房生齿占比、诞生率、外来生齿流入增速、可安排收入增速及住民欠债率等九个维度的指标，对海内50个重要都会停止房地产危险指数的测算。 数据表现，房价高的都会市场下探的能源绝对较强，高房价都会中广州、姑苏跟东莞的房价持续下行危险绝对较低；低房价都会中，徐州、南宁跟惠州的危险绝对较高。 国际上平日以为房价收入比在3至6倍之间、房钱收入比在30%以内是公道的。超越公道程度的房价平日被以为是“房价泡沫”。在50个样本都会中，有一半都会的房价收入比在10倍以上，此中深圳（34.24）、北京（30.65）、上海（26.40）等地的比值极高；深圳、北京、三亚、上海、杭州的房钱收入比也超越了30%。 租售比权衡房地产作为资产的收益程度，当其十大滚球平台推荐高于国债收益率时，持有房产的收益能够笼罩无危险收益。2024岁终到2025年终，中国10年期国债收益率基础在1.6%至2%间。在统计的50个都会中只有约一半都会的租售比高于2%，一线都会的租售比广泛低于1.8%。 中国现在诞生率广泛较低。个别而言，不生孩子的家庭的购房志愿低于有孩子的家庭，且生养率越高，家庭构造更稳固，将来住房需要更有支持。数据表现，广东各重要都会诞生率买球平台官方网站较高且购房生齿占比年夜，在需要侧房价有必定的支持；上海、天津、姑苏、南通等都会购房生齿增速为负且诞生率低，对增量房产需要较弱。 在统计的50个样本都会中，超越一半的都会生齿面对外流，疫情之后效劳业冷落，大批打工人赋闲回籍所招致北上广深等一线都会生齿流入基础稳定乃至增加；只有南通、长春、合肥等都会在2023年生齿流入增加较快。 地区分化趋向加剧 别的，住民债权收入比一直攀升也是购置力降落的主要要素。现在住民欠债率排名前五的是杭州、南京、福州、珠海跟郑州。这些都会的住民在存款买房方面杠杆加得猛，招致家庭抗危险才能降落、将来持续加杠杆的潜力较弱。从付出才能看，2024年年夜局部都会的城镇住民可安排收入增速在3.5%至5%间，深圳、合肥、石家庄跟兰州超越5%，而杭州、珠海跟佛山缺乏3.5%。可安排收入增速降落招致住民对将来收入增加的谨严预期，也是影响购房能源的主要要素。 基于多维指标测算与剖析，2025年中国房价走势将浮现“沙巴足球体育平台团体承压、地区分化”的特点，中心论断如下： 1）高危险都会调剂压力加剧。北京、深圳、三亚因房价收入比超25倍、租售比低于1.8%，房价泡沫程度较高；杭州、南京因住民欠债率超250%及生齿淨流入放缓，房价下行压力仍存。 2）低危险都会房价韧性较强。如成都、武汉、重庆等二、三线都会因房价收入比只有10倍阁下、生齿流入稳固、年购房生齿增速超3%，房价无望逐渐企稳，乃至部分回暖。 3）以后“稳预期、防危险”政策缓解了短期活动性危急，但难以逆转高泡沫地区的价钱调剂趋向。政策效率更多表现在延缓下跌节拍，而非改变市场逻辑。低生养率减弱临时需要支持，叠加住民高欠债率与经济放缓，可能激发需要端“断档”危险，进一步连累房价。 （作者为中国首席经济学家论坛研讨院副院长）